Reforma Tributária na Construção: 6 Mudanças que Podem Mudar Sua Margem

1) Reforma Tributária — efeitos setoriais começam a “descer para a obra”

Ainda que a LC 214/2025 seja de janeiro, nas últimas semanas proliferaram guias técnicos e notas setoriais detalhando como IBS e CBS incidem em obras e serviços de construção, inclusive marcos de fato gerador, creditamento e regimes específicos. Pontos de atenção:

• Incidência de IBS/CBS sobre receitas de obras/serviços (empreitadas, incorporações, loteamentos), com regras próprias nos arts. 251–270 (ex.: arts. 252–255 para bens imóveis/obras).

• Base de cálculo e creditamento seguem a lógica do IVA dual; documentos recentes destacam que descontos/formatos comerciais afetam a simetria débito-crédito na cadeia.

• Regimes diferenciados/específicos do setor começaram a ser esmiuçados em notas e guias (p.ex., limites de crédito quando o tomador não é contribuinte do regime regular).

  
  

Por que importa agora? Muitas construtoras/incorporadoras estão revendo fluxo de faturamento, contratos de empreitada/subempreitada e parametrizações de ERP para suportar NFS-e e o novo layout de IBS/CBS a partir do ano-teste (2026).

2) RET Imobiliário: atenção à transição

Análises recentes alertam: o RET (alíquota única sobre receita recebida) não permanece “idêntico” no pós-reforma; a LC 214 reconfigura a presença de CBS/IBS nas operações imobiliárias. Quem atua com incorporação deve projetar cenários de convivência de regimes até 2033.

3) NFS-e nacional — pressão de prazo para municípios e ajuste no setor

A Receita Federal reiterou a orientação para municípios aderirem ao padrão nacional da NFS-e até outubro de 2025 (para dar tempo de testes e evitar gargalos em 2026). Para a construção, isso impacta medição/faturamento, retenções e integração com IBS/CBS. Há também comunicados municipais preparando setores como locação de equipamentos e construção para novas regras de emissão a partir de 2026.

4) Bens imóveis, obras e “quem é contribuinte”: refinamentos práticos

Materiais técnicos de agosto/setembro consolidaram leitura dos arts. 251–270 da LC 214 para operações com imóveis e obras: definição de contribuinte, momento do fato gerador, base “valor recebido” e situações de limitação de crédito quando o tomador não é contribuinte do regime regular (tema sensível em contratos com clientes finais).

5) Suspensão/zero em obras de infraestrutura — atenção ao texto de lei

Guias recentes relembraram: quando há suspensão de IBS/CBS na aquisição de materiais/serviços para infraestrutura, a suspensão pode se converter em alíquota zero após a incorporação efetiva do bem/serviço à obra (art. 106, §2º, LC 214). Isso altera o planejamento de caixa de grandes contratos.

6) “Boatos” sobre aumento de carga em imóveis — Receita se manifesta

A Receita Federal publicou nota de esclarecimento em setembro para desmentir generalizações sobre “aumento de tributação” em locações e vendas de imóveis decorrente da reforma, reforçando que a calibragem final depende das regras da LC 214 e de regulamentações complementares. É útil para comunicação com clientes e investidores.

Se a sua empresa ainda não está preparada para as mudanças tributárias que já estão transformando o setor da construção civil, é hora de agir. A SPM Consultoria conta com uma equipe especializada em planejamento tributário, adequação à Reforma Tributária e estratégias fiscais inteligentes para proteger suas margens e garantir total conformidade.

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